作为三线城市的镇江外来人口少，支柱产业缺失，镇江的房地产业是标准的“内需”产业。房价不高，户型偏大等几乎是镇江各开发商的共同点。然而，随着2012年众多大型房企的入驻，改变了这一格局，众多小户型开始上市，刚需成为当之无愧的楼市主角。
2013年也已启幕，刚需与改善型这两类购房群体新的一年里将出现怎样的需求变化？市场上哪些产品又将迎合需求呈现亮点？
刚需愿望：总价低户型功能全
过去的一年可以说是不折不扣的楼市“刚需年”，有数据统计显示，前三季度镇江普通商品房中90㎡以下成交量高达47.6%。笔者以为，2013年刚需市场的主导地位不会彻底改变，而刚需群体的需求变化将直接影响楼市的产品结构调整。
据某权威网站千人调查显示，购房群体中约有58%的人在今年有购房打算，户型倾向于总价不高的两房产品；所有的购房者都希望所购买的产品有赠送面积；31%的购房者倾向于布局紧凑又不失舒适性的三房户型，仅有10%左右的刚需购房者出于经济承受能力的考虑，置业会选择一房户型。
受调者表示，两房的优势在于一方面总价和首付易于控制，另一方面长远打算，年轻家庭从二人世界变成三口之家后，依然可以平稳过渡。而如果能有几个平米的“灰色”空间是理想的。选择“小三房”的购房者，多数都是从未来的换房成本考虑毅然选择较大面积户型。这部分购房群体普遍认为，随着子女成长、家庭人口的扩充，对书房的需求日渐增加；或者，家中有老人需要同住等多种因素。一步到位直接选三房自然成为不二之选。
分析：刚需市场今年或将再次撑局
2012年受到刚需人群追捧的中小户型市场前景如何？笔者认为，自2011年调控以来，楼市中活跃的群体为莫过于刚需，这部分客群由于自身承受能力限制，多会选择较低总价的70—90㎡中小户型成为其理想的需求。而2013年地产宏观调控仍将继续，因此今年中小户型产品仍将是市场主流。
另一方面，去年占据了相当大刚需市场份额的首创、远洋、尚海名苑、恒大绿洲等多家代表大盘，今年仍将持续放量，受供应量的影响，刚需群体仍然会是这些大盘今年角逐的主要市场。2013年，开发商在产品细节上将做得更精细，冠城商业的公共平台，中建大观天下的附赠空间，优山美地的“公共空间”，均增加了房屋利用率，提升了产品附加值。虽然各楼盘在2012年采取了低首付、送面积、抽大奖等不同营销手段，但今年的刚需市场会更加关注产品细节和产品的附加值，拼产品、拼服务。
首改愿望：高品质高性价比
首改实际是改善型置业的简称，即现有住房不能满足居住需求从而选择换房的行为。虽然业内普遍认为，今年楼市刚需将占据主流，但改善性需求市场却同样不容低估。仍以上文中提及的调查来稍作整理。
千人调查显示，85%以上的潜在购房者都将资源环境较好的大户型产品作为购房，选择面积区间为110—135㎡。而该部分产品恰恰是镇江市场产品供应的主流，市区在售的200余楼盘存货大都在此面积范围内。除了面积外，购房者关注的是房屋的性价比。以镇江市场来推算，当前购房者对大港的价格预期，丹徒、丁卯次之；5000元左右的价格受普通购房者欢迎。
分析：改善性置业或将迎来春天
2012年，各大楼盘纷纷通过加推中小户型撬动刚需市场，而楼盘中的大户型逐渐成为存货。进入岁末年初，众多改善型房源势必加大推盘力度，而刚需小户已经一轮释放，为改善型产品拥有了较大的入市空间。
笔者以为，改善性买家今年在市场上所占份额会高于去年。一方面去年年底存量的350万㎡商品房会在今年全部释放，且大部分为准现房及现房产品；另一方面，一些高品质、个性化的改善性产品会再次冲击今年的镇江楼市。2012年，虽然已有众多房企如首创、远洋、中建、恒大等以成本价推出其新项目，同时也因为高性价比获得了市场认可，但大部分品牌小，促销力度一般的楼盘未能在市场上突围。
2013年，价格或将会微幅上涨，在此之外购房者除了关注性价比外将有更多的产品可供选择，如中山北路太古片区的协信入主；官塘片区的复地引进等等都将为市场带来新的亮点。无疑，价位趋向合理，产品线更为丰富，品质有保障才将是改善型买家的，而今年无疑是出手的好时机。
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2013年也已启幕，刚需与改善型这两类购房群体新的一年里将出现怎样的需求变化？市场上哪些产品又将迎合需求呈现亮点？
刚需愿望：总价低户型功能全
过去的一年可以说是不折不扣的楼市“刚需年”，有数据统计显示，前三季度镇江普通商品房中90㎡以下成交量高达47.6%。笔者以为，2013年刚需市场的主导地位不会彻底改变，而刚需群体的需求变化将直接影响楼市的产品结构调整。
据某权威网站千人调查显示，购房群体中约有58%的人在今年有购房打算，户型倾向于总价不高的两房产品；所有的购房者都希望所购买的产品有赠送面积；31%的购房者倾向于布局紧凑又不失舒适性的三房户型，仅有10%左右的刚需购房者出于经济承受能力的考虑，置业会选择一房户型。
受调者表示，两房的优势在于一方面总价和首付易于控制，另一方面长远打算，年轻家庭从二人世界变成三口之家后，依然可以平稳过渡。而如果能有几个平米的“灰色”空间是理想的。选择“小三房”的购房者，多数都是从未来的换房成本考虑毅然选择较大面积户型。这部分购房群体普遍认为，随着子女成长、家庭人口的扩充，对书房的需求日渐增加；或者，家中有老人需要同住等多种因素。一步到位直接选三房自然成为不二之选。
分析：刚需市场今年或将再次撑局
2012年受到刚需人群追捧的中小户型市场前景如何？笔者认为，自2011年调控以来，楼市中活跃的群体为莫过于刚需，这部分客群由于自身承受能力限制，多会选择较低总价的70—90㎡中小户型成为其理想的需求。而2013年地产宏观调控仍将继续，因此今年中小户型产品仍将是市场主流。
另一方面，去年占据了相当大刚需市场份额的首创、远洋、尚海名苑、恒大绿洲等多家代表大盘，今年仍将持续放量，受供应量的影响，刚需群体仍然会是这些大盘今年角逐的主要市场。2013年，开发商在产品细节上将做得更精细，冠城商业的公共平台，中建大观天下的附赠空间，优山美地的“公共空间”，均增加了房屋利用率，提升了产品附加值。虽然各楼盘在2012年采取了低首付、送面积、抽大奖等不同营销手段，但今年的刚需市场会更加关注产品细节和产品的附加值，拼产品、拼服务。
首改愿望：高品质高性价比
首改实际是改善型置业的简称，即现有住房不能满足居住需求从而选择换房的行为。虽然业内普遍认为，今年楼市刚需将占据主流，但改善性需求市场却同样不容低估。仍以上文中提及的调查来稍作整理。
千人调查显示，85%以上的潜在购房者都将资源环境较好的大户型产品作为购房，选择面积区间为110—135㎡。而该部分产品恰恰是镇江市场产品供应的主流，市区在售的200余楼盘存货大都在此面积范围内。除了面积外，购房者关注的是房屋的性价比。以镇江市场来推算，当前购房者对大港的价格预期，丹徒、丁卯次之；5000元左右的价格受普通购房者欢迎。
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