放眼看镇江：房价上涨艰难 楼市后市乏力

　　自今年5月份以来，镇江楼市便集中进入促销期，众多以价换量的楼盘取得了较好的业绩，如远洋、首创、风景城邦等等。近四个月刚需释放，进入9月份后，楼市热度有所降温。据国家统计局公布的70个大中城市房价情况，8月份新建商品住宅环比价格下降的城市有20个，比7月份增加11个。

　　此外，从镇江9月上半月成交状况来看，再次环比微幅下降，“金九”并未如预期，而房价总体则保持稳定。房价上涨动能减弱、楼市供货充足，需求处在历史低位等众多因素都使得楼市后市乏力。

　　1、楼市发展外部因素日渐恶化

　　楼市周期运行主要受制于三大外部因素：宏观经济变量、政策变量、货币变量。从宏观经济来看，统计数据显示6个季度以来国家宏观经济持续放缓，且并未有止稳趋向，宏观经济继续放缓短期内不会有所改观。

　　经济增长是房价上涨的重要基础，宏观经济下行，房价上涨就没有基础，没有动力。同时在9月份，国家多个部委纷纷表示，将坚定不移加强房地产市场的调控，执行住房限购，扩大房产税征收范围，实行差别化住房信贷政策等等。这些都在政策层面抑制了投机、投资性需求。货币变量作为经济专有名词，简单来讲，货币多了，钱就不值钱了，就通货膨胀了；货币少了也就是人民币增值了。截至2012年8月末，货币供应增长稳中趋缓，这便意味着通货膨胀的几率减少，也就不能促进楼价上涨。

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　　2、商品住宅供应充足

　　截至2012年6月末，镇江市区商品住宅累计可售面积345.41万㎡，较去年同期增加53%，按8月商品住宅销售面积19.43万的速度计算，仍需近18个月进行消化。再加上规模庞大的二手住宅供应，短期内住房供应较为充裕。

　　从全国范围来看，今年1至8月住宅施工面积38.4亿平方米，同比增长13.1%；住宅新开工面积9.1亿平方米，约为2011年商品住宅销售面积的2.1倍。从镇江来看，2011年进入土地市场的42579亩土地亦将在年内化为82.91万㎡的商品住宅供应，可以预见，镇江未来住房供应将大幅增加。

　　3、住房需求仍处于历史低位

　　综合调查数据显示，未来三个月内打算购买住房的居民比重仅为15.7%，略高于2008年第2季度的15.1%比重，处于历史相对低位。简单看来，刚需的价格弹性大，房价略有上涨，需求将受到很大抑制。虽然改善性住房需求价格弹性小，但对投资收益率较为敏感。2011年以来，全国房价接近滞涨，投资收益率远低于银行存款利率。

　　由此推断，刚需在涨价时买不起房，改善型住宅在持续限购政策作用下购买力有限。住房需求稳中趋缓势成必然。

　　近十年的房价持续上涨，仍由国民经济持续增长、货币供应增长、房价调控不力三大因素促成。但随着三大外部因素的变化，房价继续上涨可能性变小，而后市以不动产为投资的方向或将有所改变。

　　（编辑：树人）
 

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