商业地产 购物+办公+娱乐等多位一体成趋势

　　随着2013年楼市的调控，众房企转战商业地产等多渠道发展已成为一种趋势，从本土房企的江河汇、冠城商业、到外来大鳄的绿地、协信、苏宁、水游城，越来越多的商业地产项目开始涌出水面。商业地产在上半年开始加速发展，跨界运营将成为楼市发展的新趋势。

　　写字楼初现市场即井喷

　　提及商业地产，人们往往会联想到商铺。受镇江经济总量小的制约，一直以来镇江的写字楼市场都属于空缺业态。而从2011年开始，写字楼开始大量在镇江出现，先后有万达广场、常发广场、旭辉时代广场等陆续出现，而在今年南山华庭的写字楼更是全面爆棚，后期的领城国际、颐高广场、苏宁广场、协信地产、绿地国际广场等多家大型写字楼也即将上市。

　　写字楼产品的大量出现，获得更优质的办公环境成为可能。笔者以为，环境质量、建筑外形、产品设计是衡量写字楼高端与否的根本标志。通常建筑密度和容积率较低、楼层内部办公区域设计宽松并讲究生态和舒适度的产品更加受到市场认可。

　　当前商业地产开始出现“智能办公”“5A标准”等概念，即指办公智能化、楼宇自动化、通讯传输智能化、消防智能化、安保智能化，这些系统将为更多数量集中在商务区办公的企业提供便利和保障。同时，这些新标准的出现也都将为镇江推出高规格、现代化写字楼项目提供参照标准，便于更多服务类型企业对办公环境更新换代。

　　购物+办公+娱乐多位一体的商业成趋势

　　随着经济的发展，镇江已逐步形成了一类中小型服务企业，与之对应的城市商务人群正在大量增加。此类人群对工作、生活等各方面综合需求与日俱增的现实下，商业地产的运营方向正在改变。集工作、娱乐、购物等多元素为一体的信商业正在飞速发展。据不完全统计，未来五年内镇江约有6—8个购物开业，平均面积超过5万平方米。

　　而随着购物的发展，捆绑受热捧的还有各类百货、影院、超市、KTV、餐饮等业态的兴起。作为商业地产的另一种消费形式，一站式消费已经引来商业地产开发企业的广泛关注。某业内人士称：“一站式商业是以集合了多种业态的复合型消费，区别于传统商业，更注重消费者的参与、体验和感受。除了消费外，更多的是传导一种新的生活方式，为现代人释放压力，丰富生活，这是一种对空间和环境的要求也更高的商业形式。”分析以为，购物+办公+娱乐多位一体的商业运营模式已经占据商业地产市场。

　　核心物业自持成主流

　　万达广场作为镇江复合型高端商业地产代表，成一度成为镇江商业地产的热门话题。其写字楼、内外街、精装公寓等均采取了直接销售的方式，而其内部的商业则采用了自持的模式。以此为始，镇江开始大量出现综合商业体项目，同时也纷纷仿效万达的操作模式。

　　以此来看，除市场环境影响外，商业地产运营成果成功与否主要取决于对项目定位、以及运营的模式。在各路开发商纷纷角逐镇江商业地产的今天，开发商的良莠不齐将会为众商业体的发展带来不确定因素。笔者以为：对开发商来讲，核心物业自持既是项目统一运营的手段，也是物业增值的保障；而对投资者而言，选择具备良好的运营能力和实力雄厚的商业地产，将是资产增值的保障。

　　（编辑：达意）

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