2012年镇江楼市漫谈之一 刚需论在镇江的状况

　　2011年的政策高压，直接导致让刚需还有一线生机。2011年的镇江为热闹的销售声，除却降价促销便是依靠刚需撑起了楼市。刚需在镇江究竟有多大市场？刚需能否救市？相信购房者们都很关注这件事。

　　“刚需救市”是政策和市场作用的必然产物

　　从近年来的成交量和成交户型的比例看，主要集中在90-120平方米左右的两房和三房。从近期主打的地产广告更不难发现，首创的55㎡—127㎡，风景城邦的108㎡两房变三房等通通都以打刚需为基础。这类房源也正是开发商们如今的销售主力——刚需。

　　刚需者对居住品质的要求并不那么严苛，对于住宅性能也没有过多了解，甚至对按揭贷款流程都有些陌生。但在艰难的2012年，刚需却是楼市的中流砥柱，是售楼部里买单和回款的主流群体。同时，近期银行信贷政策对首套房的放松，部分商家甚至再次打出低首付等营销手段。无不在吸引刚需，促成刚需，“刚需救市论”不言而明。

　　“刚需救市”不等于降价促销

　　笔者以为：市场整体调控规范，需要依靠产品品质的提升，配合以合适的价格。“一味地抓着刚需，追求回款，追求便宜的做法只会让产品缺乏创新和进步。”这种声音代表着众多镇江开发商的心声，尤其是坚持“硬抗”房价的开发商。短期的促销或者能够让市场热闹，但促销之后的产品品质却不能得到保证。

　　刚需更多倾向于居住，而镇江的强大供应量里，真正针对低端的产品，而购房者们更多地将满足刚需认定为楼市降价。换个思路来看，降价后市场就一定会好转么？笔者以为真实的情况是：降价后购房者更加不肯轻易出手！道理很简单——“买涨不买跌”。降价幅度是否合理、到位？没有人能够现在就说得准。因此，更多人肯定会想要等等再等等，等房价到了真正的谷底再从容出手。更有部分不良房地产企业，当下调房价后会偷工减料、以次充好。卖完楼走人，将小区配套设施不完善等烂摊子丢给社会，或重新注册马甲另起炉灶继续开发。

　　这样的“刚需救市”，这样的促销规范市场要不得。

　　“刚需救市”下的深度思考

　　环顾当前的市场不难发现，随着刚需者的不断进入市场，年后成交量的持续上扬，镇江的房地产市场开始有所好转。一方面近稳健上涨的恒大绿洲、锦城等，仍然以大额优惠做广告，以刚性需求产品为主打。另一方面，常发等楼盘的持续促销，甚至以低于去年的开盘价格再度抢占市场。客户的退房潮初现镇江，房奴们的叫骂声一时间不绝于耳。

　　这反应出当前一部分开发商的心态：如果持续调控早降比晚降好，一次性的适当比例降价比多次小幅降价有效果。如果一开始对降价心有不甘，蹑手蹑脚，到后想一次性降价都不能保证去化，那时利润损失会更大。

　　而从行业长远发展来看，一旦房价下降形成趋势以后。会大大拉长地产商的开发节奏，压缩其利润；对投资者而言，则会彻底离开此领域；更有甚者，则会直接导致部分刚需者遇到一房两卖，资产缩水等。相信这些，也不是刚需者所想要的。

　　（作者：食饭）