后市观热论：刚需型增速将转移为改善型

　　随着7月的楼市热销，越来越多的刚需已经入市或正在入市。由刚需强力支撑而渐暖的楼市，又将迎来新的助推力——改善型需求群体。两次降息，配合以楼盘仍未减弱的促销力度，正吸引着众多改善型购房者们。

　　有数据显示，130平方米以上的商品住宅二季度成交环比增速已超过100%。而6月，镇江市商品住宅成交套均面积达到119平方米/套的阶段性高点。上半年，镇江楼市的需求结构，正逐渐从两房的户型为主导的刚性需求，向三房户型为主导的刚性、改善性混合需求倾斜，且改善性产品在二季度成交增速加大，这对下半年市场延续回暖势头将起到重要的支撑作用。

　　刚需后市增速将放缓

　　改善型需求已经开始全面入市。通过成交结构数据不难印证了这样一个结果。这一结论无论是对下半年有推盘计划的开发商，还是有购房需求的购房者来说，都有很重要的借鉴意义。

　　相关数据显示，在户型面积、单价、总价、居室四个方面的统计表明，上半年“刚需”成交的火热，已经带动改善型需求全面入市。从户型面积上看，尽管70～90平方米区间在成交量上占到首位，但成交增速却是慢的，只有约80%。与此相反，二季度成交环比增速快的却是120～150平方米区间，其增速均超过了100%。

　　笔者以为：这说明纯粹的投资客受到了精准打击，正逐步离场。更多来自购买力的需求分析显示，此前外界对投资客的需求具有一定误解。实际上一些购置大户型、高总价的中高端产品的购房者，即便具备一定资产配置的考虑，其真正的购房动机都会兼顾自住需求和改善住房需求。

　　而购买一些低总价、50平方米以下商铺的购房者，才恰恰多是出于投资需求。总结看来，一方面打击投资客的目标已基本实现；另一方面，后市“刚需”增速放缓成为必然。

　　改善型将逐步入市

　　下半年，整体改善型需求的层级将不断丰富，中高端产品购买力将逐步得到释放。以二季度成交构成来看，二居室的数量占比，二季度90㎡以内的小户型整体占比超过60%，环比增长率也超过了150%，高于上半年整体增长率。

　　乍看之下，成交数据与户型面积的成交构成统计结果相似。综合分析来看，市场内购房者的关注点已经不再单一。改善型需求不仅仅只关注以往熟识的中端产品，中高端产品也在加速释放。换而言之，受近期政府公布镇江旧城改造计划影响，更多新的购买群体会在下半年加入，而他们对于价格的敏感度低于刚需。

　　此外，镇江市场对购房时机的预期也发生了悄然的变化。从年初各大媒体宣扬第三级第四季度为购房时机，而从成交情况看来，第二季度整体销售套数已较一季度增长69.1%。且有相关调查显示，有近四成购房者表示会在未来三个月内置业，这也充分表明购房者对楼市信心回升。

　　高端楼盘及大户型将二次放量

　　近期镇江市场也出现了大户型集中放量的态势。从上半年的成交情况来看，镇江中高端楼盘的正逐月提升，尤其是均价位于7000元以上的楼盘。从北固湾、江南府邸、朴园等项目的推盘及增长来看，开发商这样的集体行动契合了改善型需求释放的市场变化。

　　而近期镇江多个项目在开盘产品类型和房源配置上均出现了大户型倾向。包括新城尚府、国际冠城、招商北固湾、山泽园等，提供三居及以上大面积住宅产品超过推盘总量的70%。除去绿地广场及首创推出了部分80㎡以下的小户型外，其他主流在售项目亦都主推大户型。

　　与此相应的是热销项目中的大户型成交量明显增多。如近期主推大户型的普通住宅项目新城尚府、推精装住宅的优山美地，都实现了骄人的业绩。其中120平方米以上户型成交突破百套，与年初的楼市整体的惨淡之势形成了巨大的反差。镇江的二季度商品住宅成交套均面积提升，达到119平方米/套，环比上涨4.1%，大户型成交增势渐显。

　　笔者以为，改善型需求群体的加入，将会提升市场对房价的预期的上涨，同时也将促成部分别墅、高端住宅项目成交量上升。对于众多计划在下半年入市的新盘来说，合理的产品及定价仍是项目成败的关键。

　　（编辑：达意）

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