2012年镇江楼市漫谈之三 房价的谷底在哪里

　　调控政策颁布2年来，镇江这座三线城市的“房价”开始逐渐失守。“镇江房价的底线在哪里？”深深地困扰着开发商、购房者以及地方政府。

　　宏观政策层面，去年佛山松绑限购令半天即被喊停，今年芜湖免契税补贴买房新政仅仅“三日游”。本月中旬，总理更是要“让房价合理回归”。实际执行层面，镇江楼市整体均价从去年年初的6743元/㎡，跌落至当前的6000元/㎡以下徘徊，部分楼盘甚至以“3”字头抢占市场。“新拐点论”的悄然问世，购房者们该如何理想看待？

　　分析一：如何看待房价及其成本

　　镇江房价是否已探底？可以预见，房价的构成有两大部分组成，即成本与利润。对于利润，业内不成文的标准范围是保证15％以上。而据王石所说，万科25％以下利润时的房价是正常房价。至于土地价格，受地方政府及政策杠杆作用，屯地升值利润则不在此范围之内。

　　房价成本主要包括三大方面：地价、政府规费、建筑成本。政府规费相对较为平稳，一般每平米200元左右。住宅建筑成本方面：因各开发商控制成本能力以及具体不同时段的材料差价、环境不同，有差异。笔者经某位建筑从业者处获知大概建筑成本，公布如下：小高层每平米1600元左右；高层每平米2000元—2200元左右；多层每平米1000—1200元左右。而地价在公开的网上都能查到，按照上述大致成本，应该比较透明。

　　等于或高于上述正常价格不多都比较合理；但是如果低于真实的成本价出售，肯定会衍生出如烂尾楼、开发商破产、开发老板跑路等问题。

　　分析二：房价下跌后的出路

　　按照市场规律，任何行业都存在赢亏现象。去年以来的大白菜、柚子、黄瓜等众多农产品都有跌破成本的先例。很多人不禁要问：房价为什么不能跌破成本？笔者以为，这和行业影响深度有关系。对于农产品的过剩仅会造成少量种植农户利益遭受重大损失，农户仍有改种其他品种的可能性。而住房作为社会的消费，一旦楼盘出现烂尾情况就可能影响成百上千个家庭，从而衍生为社会问题。江大的经济学老师应该很懂市场经济了吧，可当他买了烂尾楼依然会去闹，更不用谈普通购房者。假设镇江出5个烂尾楼、相信大街上的横幅都拉满了。

　　既然不能烂尾，不降价又卖不出去，楼市的出路究竟在哪里呢？笔者以为楼市的出路主要在于两大方面：政策的鼓励、行业的内部调整。近来出现的银行信贷政策松动，便是政府鼓励刚需的表现，更多积极信息相信不久便会释放。行业内部调整则主要表现为，优化产品供应结构，加强成本控制。毋庸置疑，开发商的成本精细化管理将就此走上历史的舞台。

　　分析三：镇江的房价“谷底”不会有

　　曾有人误读“总理房价”，笔者在此仅以1988年房改标准对镇江房价进行测算。当年的具体标准为，一个普通家庭的6年可支配收入能够买起一套60㎡住宅。按2011年镇江人均可支配收入2.6万元，按每位家庭两位劳动者计算，镇江房价应为5200元/㎡，同样这也才是镇江比较合理的房价。

　　丹徒的房价已无路可退，目前整体保持在3500—4500元/㎡。如果是09年后拿地的项目，房价持续下跌必将跌破成本。而另一方面，丹徒已成为镇江的新兴居住区域，建设利好消息不断。就丁卯而言，除永隆等一批老项目外，新建的如银湖花园、首创悦府等均已低于成本价推出市场。如果要探讨这一轮镇江房价“谷底”，资金链紧张及看重回款的开发商均采取了以价换量的销售策略。回望2009年初镇江的房价，几乎所有开发商都采用审慎的态度定价销售。而不难发现，当前的镇江楼市销售开始趋于常态，虽不至有过大回升态势，但楼价继续下降10%无异于一句玩笑话。

　　如果说镇江有些楼盘超过合理房价、有降价的空间，笔者到以为该类住宅更倾向于招商北固湾、国际冠城、如意江南之类高端楼盘。但这些楼盘几乎都以高价格、高品质、好地段而备受追捧，自然更不属于刚需产品之流。而绝大多数的刚需住宅、主流楼盘都已捉襟见肘。由此，探求镇江房价“谷底”实为无稽之谈。

　　（作者：食饭）