放眼看镇江：调控下 镇江房价跌了多少？

　　房价真的跌了吗？一直是购房者关注的焦点,同样也是地产商关注的焦点。前段时间便有任志强与潘石屹、郎咸平豪赌房价的涨与跌。2011年1月出台了2套房贷款利率上调1.1倍的调控政策，矛头直指抬高房价的“投资客”，欲从根源上抑制高房价。目前，将近两年了，镇江的房价跌了吗？跌了多少？

　　每平方米由6463元回落到5736元

　　通过仔细核对，笔者发现，从去年贷款利率上调实施的个月份2月到今年11月，经过反复几次的变化，镇江房价由6463元/㎡，终回落到5736元/㎡，22个月镇江住宅均价下降了727元/㎡，下降幅度达到11.2%。另有数据显示，从2011年国家出台房地产调控政策以来，北京、上海、深圳、广州、南京等一线城市房价有涨有跌，但总体涨跌幅度都较小。而全国100个城市10月份总体住宅成交均价达到8770元/㎡，与去年3月相比则上涨了30元/㎡。

　　笔者发现，自去年2月提高二套房首付款及利率后，镇江房价便持续处于价格下降通道。直到今年5月价格才有所企稳。进入今年9月后，价格一直稳定在5700元/㎡左右。连续下跌的房价反弹，直接表明镇江的楼价已出现触底迹象。

　　半年内房价仍将稳中有升

　　虽然经历了近两年的调控后，房价出现了727元/㎡的降幅，许多刚需客以及投资客纷纷选择了下手。但也有部分购房者表示没有降到理想的价位，特别是自今年8月份以后房价再现抬头态势，又让期盼房价下降的购房者忐忑不安。

　　近期正在看房的朋友小张曾向笔者吐槽：“今年上半年有段时间，感觉很多楼盘在卖的房子差不多都4000多块，有几个甚至打出了‘3’字头的房源，那时候觉得随着持续调控，房子可能越来越便宜。可等着等着感觉房价又涨上来了。市场上4000多元的房子就一两家，而且非常难买。感觉价格虽然降了，可还是很少有合适的房子。”

　　从数据上来看，镇江房价的确降了，但购房者为何没有感觉到？笔者以为，重要的原因仍是受成交产品类型影响。如果近期市场上高端住宅网签多了，均价自然就被拉高；相反，如果近期网签的低端住宅较多，那么均价也自然就低些。一两个楼盘如新城尚府、尚海名苑等楼盘并不代表整体房价的下降。而通过统计不难发现，第3季度住宅供求比以由去年同期的2.83下降至当前的0.84，近期各大楼盘优惠幅度也逐步收紧。由此推断未来的房价仍将呈现稳中有升的局面，笔者预计此种情况将会持续半年时间。

　　房价下跌利于精品楼盘建设

　　虽然镇江房价下跌超过10%，但据调查，镇江的高端豪宅及地段优越的房地产项目并未降价。我们以买房现象来看，当前越来越多的购房者者将是否对子女教育有利做为买房的主要参考依据。小区教育配套是否已经完善，是否是和名校合作?小区是否人车分流等等问题被频频问及,差异化、特色楼盘、精品楼盘在2012年的关注度出现明显上升。

　　笔者以为：随着竞争的加剧，促销的普及化与房价的大幅下滑，在大的层面上满足了刚需者和部分投资者的需求。可真正从居住的角度出发，精品楼盘却在这次促销大潮中始终保持了价格的坚挺，如京口片区的招商北固湾，南徐片区的万科、冠城等等都在此列。差异化、特色化楼盘是未来楼市发展的必然趋势。镇江楼市已经度过了粗放期，接下来的楼市只能立足于精耕细作，靠细节和项目特色去赢得客户青睐。

　　镇江商品房成交均价只是大致反映了镇江楼市的状况，自去年调控政策出台以来，镇江住宅成交均价大致维持在5500元/㎡~6300元/㎡区间段。受制于项目配套费增加、土地价格并未下降等因素影响，房价下降的可能性并不大。购房者应适时判断，适时下手。

　　（编辑：达意）

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