从今年8月开始,镇江楼市的成交量一直处于稳步上升状态,调控开始有所松动,房地产整体滞销的局面开始有所缓和,部分以价换量的楼盘获得了热销。当时间接近年底,惹人关注的“限购”政策是否延续的话题再次被提上日程。
不可否认,限购这一利器在宏观调控中发挥了重要作用,即使对未出台限购政策的镇江,也产生了一定的影响。那么限购是否会延续?房产税是否会稳步实施?房贷加息是否将持续?限贷范围是否将扩大?都成为业内及广大购房者关注的对象。笔者以为应谨慎判断未来楼市调控趋势。
限购政策继续 执行力度减弱
9月13日,上海市房管局二次重申限购令的执行情况,成为年前强调限购不动摇的波城市。同期北京也有所动作,9月21日北京市土地整理储备宣布停止10宗地块招拍挂出让活动,理由是“为稳定市场预期”;另一方面,北京市住房和城乡建设委员会9月25日出台新规,加强限购审核。
而其目的则是进一步稳定市场,控制房价上涨。以镇江楼市来看,今年二季度售价在4000元—5000元/㎡的刚需盘中,近70%的项目在9月1日至10月15日的统计期内均出现了不同程度的涨幅。虽然本地楼市未被限购,但从整体上楼市回暖的倾向有所显现,调控政策的继续则成必然。以笔者看来,虽然目前限购令明年不会取消,但执行的力度将有所减弱。其实有点类似房地产的“70/90”政策,从未公开说取消,但执行力度差强人意。
房贷政策不松绑 房价难涨
在调控政策中,限贷对房地产行业的影响大于限购。尽管现在楼市以价换量的趋势较为明显,自然有限购因素影响,但更多地受到了信贷环境紧缩的制约。镇江楼市更是如此,购房人资格虽没受限制,但贷款条件的苛刻,贷款成本的高起,直接逼退了众多改善型居住用户。
毕竟,限购只针对40-50个城市,而限贷政策是针对全国所有城市,影响更为深远。如果限贷力度在2013年有所放松,镇江房价会保持稳定或小幅上涨。笔者以为,如果加强对房价控制目标的问责,房价上涨幅度不会超过10%,如果有足够的决心,甚至不会超过5%。在市场本就不景气的情况下,再次收紧政策,房价要想涨起来难度很大。可换个角度来看,如短期内成交量再下滑,放松限贷等政策执行力度可促进楼市回暖。
利率优惠政策调整 直接影响楼市发展
自2010年调控采用新的利率政策,便直接增加了购房人的开支,缩减了部分刚需及改善型需求的购买力。比如说,取消7折信贷利率优惠、对第二套以上的住房实行1.1倍贷款利率。据此,2010年底至今的所有新办个人住房按揭贷款利率全面快速上升,居民的住房购买力则相对下降,强行压制了商品房的市场需求。
这其中,各地银行对即使是首套住房按揭贷款利率,也设定为基准利率或1.1倍利率,甚至部分购房人承担了1.2倍利率。如稍作计算,就不难发现在新的利率政策下,购房者需支付的成本平均超过了20%以上。而这其中的利润,大部分即为银行所消化。由此可见,影响镇江楼市发展的了除了各客观因素外,利率政策是楼市调控的核心。
而在未来一段时间内,如需保证楼市的平稳发展,地方银行在利率优惠有新作为,则比较推动楼市发展。一味将增加成本部分,施加在买房者与开发商身上,楼市仍将持续低迷。
(编辑:达意)
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从今年8月开始,镇江楼市的成交量一直处于稳步上升状态,调控开始有所松动,房地产整体滞销的局面开始有所缓和,部分以价换量的楼盘获得了热销。当时间接近年底,惹人关注的“限购”政策是否延续的话题再次被提上日程。
不可否认,限购这一利器在宏观调控中发挥了重要作用,即使对未出台限购政策的镇江,也产生了一定的影响。那么限购是否会延续?房产税是否会稳步实施?房贷加息是否将持续?限贷范围是否将扩大?都成为业内及广大购房者关注的对象。笔者以为应谨慎判断未来楼市调控趋势。
限购政策继续 执行力度减弱
9月13日,上海市房管局二次重申限购令的执行情况,成为年前强调限购不动摇的波城市。同期北京也有所动作,9月21日北京市土地整理储备宣布停止10宗地块招拍挂出让活动,理由是“为稳定市场预期”;另一方面,北京市住房和城乡建设委员会9月25日出台新规,加强限购审核。
而其目的则是进一步稳定市场,控制房价上涨。以镇江楼市来看,今年二季度售价在4000元—5000元/㎡的刚需盘中,近70%的项目在9月1日至10月15日的统计期内均出现了不同程度的涨幅。虽然本地楼市未被限购,但从整体上楼市回暖的倾向有所显现,调控政策的继续则成必然。以笔者看来,虽然目前限购令明年不会取消,但执行的力度将有所减弱。其实有点类似房地产的“70/90”政策,从未公开说取消,但执行力度差强人意。
房贷政策不松绑 房价难涨
在调控政策中,限贷对房地产行业的影响大于限购。尽管现在楼市以价换量的趋势较为明显,自然有限购因素影响,但更多地受到了信贷环境紧缩的制约。镇江楼市更是如此,购房人资格虽没受限制,但贷款条件的苛刻,贷款成本的高起,直接逼退了众多改善型居住用户。
毕竟,限购只针对40-50个城市,而限贷政策是针对全国所有城市,影响更为深远。如果限贷力度在2013年有所放松,镇江房价会保持稳定或小幅上涨。笔者以为,如果加强对房价控制目标的问责,房价上涨幅度不会超过10%,如果有足够的决心,甚至不会超过5%。在市场本就不景气的情况下,再次收紧政策,房价要想涨起来难度很大。可换个角度来看,如短期内成交量再下滑,放松限贷等政策执行力度可促进楼市回暖。
利率优惠政策调整 直接影响楼市发展
自2010年调控采用新的利率政策,便直接增加了购房人的开支,缩减了部分刚需及改善型需求的购买力。比如说,取消7折信贷利率优惠、对第二套以上的住房实行1.1倍贷款利率。据此,2010年底至今的所有新办个人住房按揭贷款利率全面快速上升,居民的住房购买力则相对下降,强行压制了商品房的市场需求。
这其中,各地银行对即使是首套住房按揭贷款利率,也设定为基准利率或1.1倍利率,甚至部分购房人承担了1.2倍利率。如稍作计算,就不难发现在新的利率政策下,购房者需支付的成本平均超过了20%以上。而这其中的利润,大部分即为银行所消化。由此可见,影响镇江楼市发展的了除了各客观因素外,利率政策是楼市调控的核心。
而在未来一段时间内,如需保证楼市的平稳发展,地方银行在利率优惠有新作为,则比较推动楼市发展。一味将增加成本部分,施加在买房者与开发商身上,楼市仍将持续低迷。
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