探讨：如今究竟有哪些政策影响着镇江楼市

　　从今年8月开始，镇江楼市的成交量一直处于稳步上升状态，调控开始有所松动，房地产整体滞销的局面开始有所缓和，部分以价换量的楼盘获得了热销。当时间接近年底，惹人关注的“限购”政策是否延续的话题再次被提上日程。

　　不可否认，限购这一利器在宏观调控中发挥了重要作用，即使对未出台限购政策的镇江，也产生了一定的影响。那么限购是否会延续？房产税是否会稳步实施？房贷加息是否将持续？限贷范围是否将扩大？都成为业内及广大购房者关注的对象。笔者以为应谨慎判断未来楼市调控趋势。

　　限购政策继续　执行力度减弱

　　9月13日，上海市房管局二次重申限购令的执行情况，成为年前强调限购不动摇的波城市。同期北京也有所动作，9月21日北京市土地整理储备宣布停止10宗地块招拍挂出让活动，理由是“为稳定市场预期”；另一方面，北京市住房和城乡建设委员会9月25日出台新规，加强限购审核。

　　而其目的则是进一步稳定市场，控制房价上涨。以镇江楼市来看，今年二季度售价在4000元—5000元/㎡的刚需盘中，近70%的项目在9月1日至10月15日的统计期内均出现了不同程度的涨幅。虽然本地楼市未被限购，但从整体上楼市回暖的倾向有所显现，调控政策的继续则成必然。以笔者看来，虽然目前限购令明年不会取消，但执行的力度将有所减弱。其实有点类似房地产的“70/90”政策，从未公开说取消，但执行力度差强人意。

　　房贷政策不松绑　房价难涨

　　在调控政策中，限贷对房地产行业的影响大于限购。尽管现在楼市以价换量的趋势较为明显，自然有限购因素影响，但更多地受到了信贷环境紧缩的制约。镇江楼市更是如此，购房人资格虽没受限制，但贷款条件的苛刻，贷款成本的高起，直接逼退了众多改善型居住用户。

　　毕竟，限购只针对40-50个城市，而限贷政策是针对全国所有城市，影响更为深远。如果限贷力度在2013年有所放松，镇江房价会保持稳定或小幅上涨。笔者以为，如果加强对房价控制目标的问责，房价上涨幅度不会超过10%，如果有足够的决心，甚至不会超过5%。在市场本就不景气的情况下，再次收紧政策，房价要想涨起来难度很大。可换个角度来看，如短期内成交量再下滑，放松限贷等政策执行力度可促进楼市回暖。

　　利率优惠政策调整　直接影响楼市发展

　　自2010年调控采用新的利率政策，便直接增加了购房人的开支，缩减了部分刚需及改善型需求的购买力。比如说，取消7折信贷利率优惠、对第二套以上的住房实行1.1倍贷款利率。据此，2010年底至今的所有新办个人住房按揭贷款利率全面快速上升，居民的住房购买力则相对下降，强行压制了商品房的市场需求。

　　这其中，各地银行对即使是首套住房按揭贷款利率，也设定为基准利率或1.1倍利率，甚至部分购房人承担了1.2倍利率。如稍作计算，就不难发现在新的利率政策下，购房者需支付的成本平均超过了20%以上。而这其中的利润，大部分即为银行所消化。由此可见，影响镇江楼市发展的了除了各客观因素外，利率政策是楼市调控的核心。

　　而在未来一段时间内，如需保证楼市的平稳发展，地方银行在利率优惠有新作为，则比较推动楼市发展。一味将增加成本部分，施加在买房者与开发商身上，楼市仍将持续低迷。
 

　　（编辑：达意）

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