刚需与改善型相继登场“银十”镇江楼市

　　数据显示，镇江普通商品房的房价自2013年3月以来已连续第6个月环比上涨，这和“新国五条”细则之后各地对于房价调控基调的变化不无关系。而近期供应量的上涨，究竟会给楼市带来怎样的新气象值得关注。

　　刚需改善齐上市 “金秋”楼市成色足

　　今年以来，镇江楼市始终在高位徘徊，成交量以及成交价均创造了两年来的点，市场消化库存明显加速。目前市场热销的项目虽然依然以刚需产品为主，拆迁款的持续到位，楼价的平稳上扬，直接导致市场部分需求明显降低了观望情绪，改善型产品也逐渐出现在市场上。

　　就是在刚需与改善型相互磨合的时期，市场已经超出了各种预期。数据显示，在9月的成交量上，刚需仍占据着比例，同时改善型需求出现了明显的增加。分析以为，目前无论是从政策方面的环境或是市场大环境来看，还是处于相对平稳的局面。尤其是在上半年市场出现了比较明显的回升，之后的几个月这个价格还在继续往上走，并且还将继续这个态势，但是幅度会逐步收窄。

　　笔者以为，从成交均价来看，2013年9月上半月镇江市区商品住宅成交均价6405元/平方米，环比已回落11.5%，但与去年同期处于持平状态。9月上半月环比8月有所回落，这和商品住宅成交结构倾向中小套型低总价的项目有关，而就个案楼盘来讲，房价并没有出现实质性下降或增速放缓。尤其是9月底一些“日光盘”成交量猛涨的现象就暗示楼市真正的需求所在。

　　数据显示，9月有新增供应量的楼盘达到26家之多，其中领城国际、江河汇两项目的推盘了均超过850套，其中100-130平米改善户型比例在逐步加大。大户型集中推盘有可能促使“银十”的集中放量的同时，全市商品住宅均价整体上将再度回落。

　　高房价或“狙击”成交  入住城区成本高

　　值得注意的是，楼市的需求以及产品既然都明显存在于现实市场中，而改善型住宅“高昂”的房价似乎成为了阻碍这个“银十”狙击手。

　　据统计，丹徒、丁卯、大港三大刚需区域的房价在今年均有大幅上涨，除核心地段基本都是6000元/平米以上的节奏之外，连大港5000元/平米。丹徒5000元/平米出头还属于垫底的行情。而润州和京口的两大改善居住区域则出现了房价高企的现象，近城区地块的房屋起价均突破了7000元/平米，房屋动辄过百万，致使一部分购房者陷入观望之中。

　　“一步到位难”某公司的白领余先生表示，现在房价慢慢高了，地段稍微好一点，稍微大一点的房子动辄过百万，对我们这样的工薪阶层来说，“一次到位”确实有点不太现实。因此要选择一个性价比较高的房子是很重要。事实上类似于余先生这样的购房者还不少，一面要面对步步紧逼的房价，一面还要考虑到交通和配套的成熟，更要应对购房资金的高压力。因此，不少改善型购房者总会“左顾右盼”地纠结着要不要再等等，再看看。

　　这一等往往把价格也给等高了。比如说现在除了主城区的房子高居不下之外，远郊那些原本4字头的房子几乎销声匿迹。房价上涨让不少购房者担心是否会透支未来的增值空间。

　　从镇江的宏观环境来看，当前政策调控正处于逐步缓和阶段，各地也纷纷出台微调政策鼓励购房。楼市在过去的一年半都处于上升期，预计到今年年底房价都会有所上升，之后将迎来较长一段时间的平稳期。

　　分析以为，后期楼市政策调控有限，拆迁款的逐步到位以及新品的推出，都会进一步促进镇江房价的温和上升，也或将带来新一轮的抢房潮。

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