2012年镇江楼市漫谈之四 商业地产前景堪忧

　　2011年，镇江的商业地产开始迅速发展。从万达、九润的火爆开业到常发、东方伟业的火热招商，从国信宜和、丹徒智谷的建设到宝龙、苏宁广场的破土动工。镇江城市的商业地产的蓬勃发展，直接带动了城市商铺租金售价齐升。

　　据统计，镇江继去年10余个商业项目建设后，今年将持续有数个项目开工。如老广电大楼的国贸项目、国信宜和对面的颐高广场项目、恒顺老厂址上的水游城项目。2012年，大量的资金在源源不断地注入商业地产领域。商业地产的远景究竟如何?是否已有泡沫正在行业内悄然堆积？

　　一、商业地产潜在风险聚集

　　2011年镇江商业地产开发投资出现爆发式增长，市区商业地产销售额更是创下2007年以来的新高，达到30.6亿元。从全国范围来看，去年北上广深等一线城市的商用物业售价和租金均呈上涨趋势。以北京为例，去年商业地产成交150.12万平方米，同比增长34%，增长规模极其巨大。

　　同样，受租售价格上涨的刺激，2012年镇江的商业项目在建速度加快，供应量增加，且有大批新的增量资金在伺机进入这一领域。抛开住宅调控因素，商业项目作为地方政府支持的投资行为，被迅速扩大化。可商业地产真有外界所预期的那么好？2012年镇江预计将有16个商业项目同时入市，其中建成开业便达7家之多。如此庞大的供应量，不仅会造成业态的重复性，同时也势必拨动供需的天平。以2011年镇江市的土地成交状况来看，在国有土地出让第六、第七、第八期住宅用地以底价成交的地块已高达100%。而商业用地，则出现了量价齐升的势态。

　　随着住宅用地比例下降，商业性用地增加，这种土地供应结构的变化，必将于在2012-2013年的市场上发力。镇江商业地产则面临过剩的风险，此外，受商业地产本身起步较晚，开发商专业度低、专业人才匮乏的影响，也将导致更多新的问题出现。

　　二、缘何开发商转投商业地产

　　2012年，普通商品房的销售开始出现瓶颈，靠促销才有销售额，靠降价才能赢得客户的时代初现镇江。住宅已难以支撑开发商利润增长点，这也成为众多企业加大商业地产持有份额的原动力。

　　事实上，自2009年调控伊始，随着万达、东方伟业、亿都家居建材城等部分商业便开始抢滩镇江。去年，宝龙、绿地等一批国内一线地产商则开始在商业地产领域逐鹿镇江。面对当前状况，市场的投资热情依然未得到扭转，另一方面，市场调控持续加码基调则已铁板钉钉，房地产业必须转型已经成为业内的共识。而丰富产品线、拓展商业物业则成为稳定房企收入的简单途径。

　　以全国地产发展趋势看来，经过近几年时间试水一批大型商业地产开发集团正在崛起。华润置地的万象城、中粮地产的大悦城、龙湖地产的天街等，无不以品牌购物为概念进行规模化复制。而优异的商业地产成绩单则为其发展做了的支撑。受此影响，部分镇江本地及地区性开发商则开始在商业地产领域抢机遇大发展。水游城、颐高广场、冠城商业等则是的体现。这些企业终将凭借地块的地段优势，项目的团队竞争力优势获得发展。从而既实现自身的转型，也为从商业地产领域攫取利润获得保障。

　　三、镇江商业地产的发力点

　　以香港的楼市发展为例，李嘉诚旗下的和记黄埔在上个世纪末通过增加投资型物业，促使租金收入在房地产收入中的比重增加。这也被业界认为是企业保持稳定增长的一个手段，也是房企合理分配资源、应对经济周期的抗跌性的选择。

　　镇江作为全国70个大中型城市之一，房价历来受到业界广泛关注。随着城市化进程的不断发展，商业地产的零售、物流、产业园区、办公楼和酒店等多种业态都存在着潜在机遇。随着经济增长由珠三角向长三角的转移，在宏观政策及区域发展上，镇江的楼价低，区域交通便利等优势都将不断凸显。由此，如何实现镇江商业地产的差异化发展、平衡化发展值得研究。如何带动区域经济、如何提升城市购买力，如何让综合商业体被真正消化掉。才应是当前所有从事商业地产开发的房企，应思考及解决的根本问题。笔者以为，现代化的大型物资集散地、专业化的仓储物流不失为一个方向。商业综合体、大型写字楼则须谨慎投入。

　　自然，房企的转型不应只注重于商业物业的过度开发，适度扩张、运营模式多元化才是商业地产平稳发展的有效方式。

　　（作者：食饭）