“小阳春” 刚需抢占市场 “回暖”成焦点

　　阳春三月，镇江的天气虽然没能从寒冷中解放，但购房者们似乎都憋不住了，很多楼盘对外开始热销了。据统计，刚刚结束的2月镇江新房量涨价跌，2月全市商品住宅累积成交总套数为2148套，环比上月交套数上涨11.24%，同比2011年2月大涨383%。楼市"小阳春"的初现市场，让很多刚需者焦急并犹豫着，楼市是否再次“回暖”成为议论之焦点。

　　笔者以为，季节性的楼市成交量回升属于正常，轻言“楼市回暖”则有部分夸大意味，降价促销的主旋律将维持一段时间，但具体多久则无法判断。

　　楼市回暖 “刚需盘”销售再度加速

　　众多刚需者们大都苦于囊中羞涩，甚至想着“再降个三五成”就好了。在这种煎熬中，“楼市回暖说”大行其道，有人判断后市不再悲观，提醒赶紧入市；亦有人不以为然，淡定观望。

　　个盘成交方面看，2月成交套数和成交面积前三甲均为常发广场、恒大绿洲、中南御锦城，而大部分楼盘的刚需户型都出现不同程度的热销。“刚需盘”相对热销的背后，是开发商在价格上做了让步。如常发广场近期限量推“4字头”特价房；恒大绿洲则从前期的85折优惠推展到目前的10套特价房，成交均价也不足5500元/㎡，而客户签约价仅为5000元/㎡左右。日前推新的远洋香奈河畔，则由前期认筹对外宣传的7000余元，改换成当前的4580元/㎡起的促销推广；中南锦城则以不足5500元/㎡的均价推售市场。

　　高端楼盘成交持续低迷

　　镇江从来不缺乏高端盘，从国际冠城到如意江南再到招商北固湾，无不以大户型、豪宅盘的形象示人。因为拒绝降价促销，此类项目仍然处于成交低迷中。例如老城区的如意江南，以双井路和大西路交叉的地段，销售定价9000元/㎡的均价推新，开盘5个多月来销售仍不足20%；对于销售较好的招商北固湾来说，毛坯售价1.2万—1.3万元/㎡，虽然在2011年实现了3.09亿的销售总额，但开盘推出278套，半年来仍剩下约45%。

　　又如同在丹徒片区的几个楼盘，促销及精装打头阵的恒大绿洲则热闹非凡，而南徐新城以大户型和别墅类产品为主的山林名墅鲜见成交。更加典型的是整个南徐片区，在售楼盘几乎都是高端大宅的定位，数月来却始终处于少人问津的状态，销售排行榜几乎月月无名。高端住宅的低迷状况，始终未得到改善。

　　透过现象看本质  不轻信“回暖说”

　　笔者以为，近年来春节后市场都有“回暖”迹象。其实“回暖”带有一定的倾向性，开发商极其认同，而对于刚需购房者来说不一定是好事，从某种角度来说“反弹”比“回暖”更恰当。

　　回看过去多年，每年春节后总是会有成交量环比大升、租金上涨等诸如此类的新闻。受年终奖的使用、其他收入分配的驱动，年后的2—3月看房人逐渐增多，市场成交也比春节之前旺盛，由此而促进了楼市成交的提升。今年的镇江楼市就更为正常。随着近2年的调控，众多刚需者逐渐达成共识：房地产行业的“政策底”已经到了，楼市的价格谷底或将就是现在。出于对楼市长期的信心，他们需要选择一个时机进入楼市。这个时机，当然是在春节之后。

　　小编提醒：

　　微妙变化让刚需HOLD不住，近期的各银行首套房贷恢复基准利率，甚至重现9.5折优惠、手机短信更是不时收到楼盘打折信息。“36万购117㎡，买两房送一房”、“3800元/㎡起”，刚需争夺战在镇江已经风起云涌。

　　从另一个角度，全市新房存量加上今年潜在新增供应量，接近160万㎡，为近年来新高。而以目前的成交情况来看，仅消化去年存量就需要18个月左右。基于种种分析，虽然购房者毋须对房价下跌幅度抱太大预期，但恐慌入市要不得。

　　（作者：食饭）