“房地产调控不可能放松”。随着3月14日，温家宝总理提出房价远没有回归到合理范围，地产商的新一轮洗牌即将开始。楼市调控自然有度，无论是开发商抑或是购房者，更希望知道所谓的调控的度。
在投资者看来：不能再调了，否则资产快缩水完了；房奴们看来：不能再调了，房价一直降下去，差额部分的血汗钱就付之东流了；普通购房者看来：调吧调吧，当有一天咱也做上房主不调就完了。什么叫房价回归合理？笔者以为，当越来越多的人认同事物本身，自然就合理了。
政策那回事：打击投资需兼顾置业
有句有意思的话：“面对调控，刚需群体往往被误伤，躺着也中枪。”2010年以来，镇江和全国所有三线城市一样面临着调控的高压。2011年底镇江全市新建商品房销售均价6374元/㎡较年初的6743元/㎡整体下滑5.47%。而在总体上，2011年也较2010年同比大跌37.8%。
不难发现，镇江的投资投机性需求正在被全面压缩，房价逐渐理性回归。但房贷利率在2011年从7折升到基准利率，甚至再到上浮10%。配合以多次加息，直接让置业者购房成本进一步升高。不可否认，镇江的置业者需求也被压缩了。试想：如果对2套以上信贷政策不放松，而对置业信贷优惠鼓励，楼市的春天也就不远了。
购房那本账：贷款42万减少12万利息
87年出生的小李，已经在镇江工作四年了。近来想要在丁卯区购置其套房产，他看中了一套面积102㎡的三房两厅，单价6543元/㎡，总价66.74万元，享受9折优惠后总房款为60万元。
按目前的首付比例要求，小李需要给三成首付为18万元，贷款42万元。如果申请到基准利率(7.05%)，小李按42万商业贷款20年计算，总的还款金额为78.45万元，其中支付的利息36.45万元，月供3268.87元。
如果房贷利率能够有7折优惠，那么总的还款金额仅为66.16万元，支付的利息为24.16万元，相比按基准利率计算要少还利息12.29万元，月供仅为2756.76元，每个月可以少还贷款512.11元。由此不难发现，在基准利率下享受房价9折优惠仅可减少约为6.6万，而贷款购房成本对比实际就增加了12.29万元，房价的优惠不但被房贷利率提高带来的成本升高完全给抹平，还增加了负担。
降价或降利率？孰轻孰重，一目了然。
购房的声音：实现“居者有其屋”
笔者以为对置业者必须进行适当的调整，只有这样才能“居者有其屋”。
调控如果将整个房地产行业打趴下去，对于整体社会经济的发展都无益处。究竟是持续下去使房地产失去信心，促进开发企业洗牌？还是适当保证地产发展，促进市场回暖？
一旦洗牌，市场供应量将减少，势必推动价格的上涨，使得调控失去意义。适当保证地产发展则有可能让楼市继续升温。笔者以为，放刚需是首位。只有当首套房的购买政策松动，才能真正调动部分市场需求，促进行业健康发展。其次，可考虑改善置业，镇江作为老城，抛开众多拆迁户不算。依然有众多在上个世纪末和这个世纪初购买的住房，如丁卯的瑞泰新城、市区的东岳巷等等。户型小，整体小区居住氛围差等客观条件，使得这部分人去购房需求高涨。自然，这一切的调控，显然要从宏观开始。无论是税收补贴，还是利率降低，笔者以为都是可行之道。
从2月份开始，镇江楼市开始有回暖迹象，不少楼盘的销售人气提高，成交开始回升。但随着，总理新的“调控还远没有到位”的舆论。市场是否会再次动荡？笔者以为，镇江的房价开始逐步探底，房企高额的信贷，有限的价格下降空间都将让楼市冷静下来。
另一方面，购房者们在经历过2008年、2009年的大跌大涨后，已经更为成熟和理性。无论调控如何继续，而短期促销的做法上半年就会平息，稳步提升或将成为2012镇江楼市的主旋律。
（作者：食饭）
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“房地产调控不可能放松”。随着3月14日，温家宝总理提出房价远没有回归到合理范围，地产商的新一轮洗牌即将开始。楼市调控自然有度，无论是开发商抑或是购房者，更希望知道所谓的调控的度。
在投资者看来：不能再调了，否则资产快缩水完了；房奴们看来：不能再调了，房价一直降下去，差额部分的血汗钱就付之东流了；普通购房者看来：调吧调吧，当有一天咱也做上房主不调就完了。什么叫房价回归合理？笔者以为，当越来越多的人认同事物本身，自然就合理了。
政策那回事：打击投资需兼顾置业
有句有意思的话：“面对调控，刚需群体往往被误伤，躺着也中枪。”2010年以来，镇江和全国所有三线城市一样面临着调控的高压。2011年底镇江全市新建商品房销售均价6374元/㎡较年初的6743元/㎡整体下滑5.47%。而在总体上，2011年也较2010年同比大跌37.8%。
不难发现，镇江的投资投机性需求正在被全面压缩，房价逐渐理性回归。但房贷利率在2011年从7折升到基准利率，甚至再到上浮10%。配合以多次加息，直接让置业者购房成本进一步升高。不可否认，镇江的置业者需求也被压缩了。试想：如果对2套以上信贷政策不放松，而对置业信贷优惠鼓励，楼市的春天也就不远了。
购房那本账：贷款42万减少12万利息
87年出生的小李，已经在镇江工作四年了。近来想要在丁卯区购置其套房产，他看中了一套面积102㎡的三房两厅，单价6543元/㎡，总价66.74万元，享受9折优惠后总房款为60万元。
按目前的首付比例要求，小李需要给三成首付为18万元，贷款42万元。如果申请到基准利率(7.05%)，小李按42万商业贷款20年计算，总的还款金额为78.45万元，其中支付的利息36.45万元，月供3268.87元。
如果房贷利率能够有7折优惠，那么总的还款金额仅为66.16万元，支付的利息为24.16万元，相比按基准利率计算要少还利息12.29万元，月供仅为2756.76元，每个月可以少还贷款512.11元。由此不难发现，在基准利率下享受房价9折优惠仅可减少约为6.6万，而贷款购房成本对比实际就增加了12.29万元，房价的优惠不但被房贷利率提高带来的成本升高完全给抹平，还增加了负担。
降价或降利率？孰轻孰重，一目了然。
购房的声音：实现“居者有其屋”
笔者以为对置业者必须进行适当的调整，只有这样才能“居者有其屋”。
调控如果将整个房地产行业打趴下去，对于整体社会经济的发展都无益处。究竟是持续下去使房地产失去信心，促进开发企业洗牌？还是适当保证地产发展，促进市场回暖？
一旦洗牌，市场供应量将减少，势必推动价格的上涨，使得调控失去意义。适当保证地产发展则有可能让楼市继续升温。笔者以为，放刚需是首位。只有当首套房的购买政策松动，才能真正调动部分市场需求，促进行业健康发展。其次，可考虑改善置业，镇江作为老城，抛开众多拆迁户不算。依然有众多在上个世纪末和这个世纪初购买的住房，如丁卯的瑞泰新城、市区的东岳巷等等。户型小，整体小区居住氛围差等客观条件，使得这部分人去购房需求高涨。自然，这一切的调控，显然要从宏观开始。无论是税收补贴，还是利率降低，笔者以为都是可行之道。
从2月份开始，镇江楼市开始有回暖迹象，不少楼盘的销售人气提高，成交开始回升。但随着，总理新的“调控还远没有到位”的舆论。市场是否会再次动荡？笔者以为，镇江的房价开始逐步探底，房企高额的信贷，有限的价格下降空间都将让楼市冷静下来。
另一方面，购房者们在经历过2008年、2009年的大跌大涨后，已经更为成熟和理性。无论调控如何继续，而短期促销的做法上半年就会平息，稳步提升或将成为2012镇江楼市的主旋律。
（作者：食饭）