利好频现积极因素不断叠加提振镇江楼市回暖预期

　　近期楼市迎来系列实质性利好，降息叠加房贷松绑，助推楼市升温，全国主要城市房价跌幅收窄，止跌趋势开始显现。系列利好持续发酵，使得市场活跃度快速提升，带动了成交量的增长。具体到镇江市场而言，我省有关鼓励精装房的优惠政策已经出台，有望明年“给说法”、镇江房贷利率首现95折、三套房贷口子基本全开、公积金贷款门槛进一步降低、普通高校毕业生公积金贷款有优惠，而市场以价换量仍是主流，开发商让利幅度超乎寻常，挑战购房者心理底线，系列因素叠加，将会给镇江楼市带来什么变化？镇江房产网为您深度解读！

　　据中国指数研究院发布的《2014年11月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示：11月全国主要城市住宅价格跌幅继续收窄，十大城市住宅均价在连续6个月下跌之后首次出现微幅上涨。具体而言，11月全国100个城市（新建）住宅平均价格为10589元/平方米，环比下跌0.38%，跌幅继续收窄，缩小0.02个百分点。北京、上海、广州、深圳、天津、南京、成都、杭州、武汉、重庆等十大城市新建住宅的均价为18946元/平方米，环比在经历连续6个月下跌后，首次微幅上涨0.07%（据第一财经日报）。另外，据11月18日，国家统计局发布《2014年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示，绝大多数城市房价环比降幅也在继续收窄，房地产行业多项指标正在回升。业内分析认为：短期内房价下降动力正在走弱，“止跌”趋势则逐渐凸显。上海易居房地产研究院的统计数据显示，10月受监测的35个城市新建商品住宅存销比为16.7个月，较9月去库存速度有所加快。同时，7成城市库存去化速度正在加快。该机构认为，从市场走势看，库存正在构筑顶部，存销比已经见顶回落，房价下跌压力将趋于缓解（据经济参考报）。

　　经过多月的平缓升温之后，房地产市场的回暖速度正在加快。据中原地产研究中心统计数据显示，11月，全国54个城市住宅合计签约27万套，环比上涨8.9%，创年内最高月度成交记录。一二线城市住宅成交环比均上涨13.2%，三四线城市涨幅相对较小【更多】。
　　点评：全国楼市止跌趋势显现，房价下行动力减弱，去库存速度加快，一二线城市楼市成交放量，这些信息终将传导至镇江市场，有助于购房者改变看跌预期、打破观望情绪，转而积极入市。

　　11月21日，中国人民银行宣布，自2014年11月22日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，存款基准利率下调0.25个百分点，贷款基准利率下调0.4个百分点。降息后，5年以上贷款利率从之前的6.55%降至6.15%，相当于利率打了94折。与贷款利率同时下降的还有住房公积金贷款利率，5年期以上由原先的4.5%降至4.25%。对购房者而言，降息将进一步降低了刚性需求的购房门槛，增加了购房者的购买力，将促进购买意愿进一步提高。另一方面，降息可以降低开发商的融资成本，松缓过于紧绷的资金链。这无论是对从需求层面（购房者）还是供方层面（开发商）都是利好。

　　这次降息是自9月30日央行松绑信贷政策后，房地产再度迎来的信贷利好政策。业内分析认为，此次降息可以刺激目前正徘徊于底部的房地产行业加速回暖向好。

　　11月12日省政府召开新闻发布会，解读了新近出台的《关于加快推进建筑产业现代化促进建筑产业转型升级的意见》。《意见》要求，对于购买成品住房且属于首套住房的家庭，由当地政府给予相应的优惠政策支持。省地税局相关人士解释道，这主要是指契税政策。目前首套房的契税征收标准是：首套房90平方米以下按房价的1%征收，90-144平方米的为1.5%，144平方米以上的为3%。今后，地方政府可以根据当地实际状况，对于首套房买精装修房的家庭，通过地方财政给予适当的契税补贴。此外，《意见》还规定，住房公积金管理机构、金融机构对购买装配式商品住房和成品住房的，按照差别化住房信贷政策积极给予支持。省住建厅相关人士表示，这种差别化信贷主要体现在贷款首付比例、利率、公积金可贷额度、期限等等，具体的细则还需要进一步明确【更多】。据了解，减免契税和贷款扶持最快有望在明年初就有说法。
　　点评：目前精装房在镇江市场所占市场份额逐年增多，购精装房也成为不少年青人的选择，这一政策得已落实，不仅有利于助推镇江成品房发展，更能刺激部分对精装房有需要的刚性需求释放，加速楼市去库存。

　　930央行取消“限贷”令之后，镇江商业银行基本都已执行房贷新政。对于首套房，贷款利率优惠也已经出现。据镇江房产网编辑调查，江苏银行对首套房已执行95折利率优惠，农业银行及招商银行对资信较好的客户也可享受95折利率优惠，交通银行对于合作楼盘利率优惠最低也放至95折。降息0.4个百分点后，本身就相当于房贷利率打了个94折，如今再给予95折优惠的话，实际上相当于降息前的9折，这无疑将大大降低购房者的置业负担，有利于刺激对价格比较敏感的刚需置业群体入市。随着信贷政策的松动，预料不久的将来，镇江会有更多的商业银行对首套房给予利率优惠。特别重要的是，镇江多数商业银行对于房贷已经结清的客户申请三套房，除建设银行不受理、华夏银行首付40%利率上浮5%、民生银行按合作楼盘区别对待外，也多按首套房标准执行，这对改善型需求可谓是大利好，有利于这类需求释放【更多】。

　　目前，我市职工购买新房申请公积金贷款，已实现了零费用。目前对缴存异地贷款互认也能实现以家庭为单位申请贷款，即：职工在本市购买自住住房，夫妻一方在其他城市、另一方在本市均按时足额缴纳住房公积金的享受同城待遇，可按配偶双方计算公积金贷款额度。7月我市住房公积金个人按揭贷款正式启动，目前合作楼盘有亚东﹒紫檀、朴园﹒竹山院、美的城和江河汇；9月起市区已取消公积金贷款计划控制。此外，根据我市人才安居政策的意见精神，市公积金中心助推人才安居有新举：对普通高校毕业研究生、高级专业技术职务任职资格人员自缴存住房公积金当月起，即具备住房公积金贷款条件，贷款最高额度可放宽到我市最高限额的1.5倍，并享受5%贴息；对普通高校毕业本科生、中级专业技术职务任职资格人员、高技能人才自缴存住房公积金当月起，即可申请住房公积金贷款，贷款最高额度可放宽到我市最高限额的1.5倍【更多】。

　　点评：我市公积金贷款门槛进一步降低，并且普通高校毕业生申请公积金贷款优惠力度较大，确实会让使用公积金贷款的消费者有所提升，一定程度上能刺激成交量增加，有效助推我市购房需求。

　　随着房贷松绑，“限贷令”取消，公积金新规出台，直至央行大幅度降息，系列政策利好不仅提振了房企信心，也打消了购房者的观望情绪，无论是刚需还是改善，入市步伐皆有所加快。据镇江房地产信息网的数据显示(注：以下数据皆含安置房)，9月镇江市区共成交2560套，成交面积242703.25平米；10月成交2299套，成交面积250152.69平米。虽然10月份成交套数较9月份有所减少，但是成交面积却在增长。9月镇江市区成交房源套均面积约为94.8平米，10月镇江市区成交房源套均面积则约为108.8平米【更多】。从数据可以看出，房贷新政对改善型需求的提振作用较为明显。11月镇江市区共成交房源2409套【更多】，环比10月成交上涨近4.8%，呈现淡季不淡的特征，镇江楼市渐露回暖苗头。预料系列楼市利好政策的效应还将持续发酵，购房者的积极性会继续提高，镇江楼市有望翘尾收官。

　　时值年底，开发商加快冲刺业绩的步伐，由于购房者积极性在提升，开发商也紧抓政策窗口期，一方面加大推盘力度，另一方面大幅度让利降价促销，积极去库存，回笼资金。纵观镇江市场，打折优惠力度之大实属罕见，78折、65折惊现市场，特惠房、一口价房源比比皆是。同时为了降低置业门槛，垫首付蔚然成风，并且垫付比例越来越高，推出“零首付”的楼盘也在增多。市面总价在30-40万左右的房源阵容进一步扩容，无疑为刚需群体带来了福音。新入市的纯新盘也以低价姿态面市，吸引众多购房者关注，开盘即热销。在系列政策利好的刺激及开发商大幅让利促销的“诱惑”下，购房者观望心态逐渐被打破，刚需和改善性需求入市步伐都呈加速态势，促成了镇江楼市“暖冬”行情。尽管市场成交有所回暖，但预料在高库存以及销售业绩压力等因素影响下，年末镇江房企仍将会以去库存为主，走以价换量的路线，房价将维持微幅下跌的局面，大涨的局面不太可能出现。

　　房贷松绑、央行降息都为市场带来了实质性利好；全国楼市向好，价格止跌趋势显现，这些宏观面的积极因素都会传导至镇江市场，改变购房者的观望预期；江苏有关支持成品房的优惠政策、镇江房贷利率宽松、三套房贷基本放开、公积金贷款门槛降低及相关优惠措施都为镇江楼市向好奠基了良好基础。当前市场“以价换量”将刺激刚需及改善需求释放，促进市场回暖，未来镇江楼市成交有望维持在较为理想的水平，但价格上涨还有待供求面的改善。在当下楼盘让利促销力度较大，降息减轻置业负担之际，遇到性价比高的心仪楼盘适时出手不失为明智之举。