山水镇江的别墅“钱景”

　　在镇江,别墅的“贵”照例得到了市场的全情演绎。在位于丹徒新城的高档别墅区聆湖尚郡,独栋别墅的每套价格已逼近千万,这种令大多数普通百姓为之咂舌的昂贵售价,通常可以转换为部分成功人士的尊贵身份标签。与此同时,镇江山水兼胜的“别墅沃土”和较周边城市相对低廉的别墅价格,又使得镇江的别墅甚至在长三角范围内都极具吸引力,其升值空间和投资潜力无限巨大。

　　■梁和峰 于涛 肖方元　

　　21世纪的中国楼市什么贵?答案只有一个:别墅;但个中因果逻辑却有两层意思:一方面,对于房地产市场中的各类物业产品而言,动辄数百上千万一套的别墅通常售价,为昂贵;另一方面,别墅作为一种物业、稀缺产品,既是居住形态的阶段,又是置业投资的选择,可谓一朝拥有、弥足珍贵。

　　在镇江,别墅的“贵”照例得到了市场的全情演绎。在位于丹徒新城的高档别墅区聆湖尚郡,独栋别墅的每套价格已逼近千万,这种令大多数普通百姓为之咂舌的昂贵售价,通常可以转换为部分成功人士的尊贵身份标签。与此同时,镇江山水兼胜的“别墅沃土”和较周边城市相对低廉的别墅价格,又使得镇江的别墅甚至在长三角范围内都极具吸引力,其升值空间和投资潜力无限巨大。

　　过去十年,一套真正意义上的镇江别墅,其市场售价增长了十倍;此后十年,镇江的别墅还将有怎样的价值增长?对于别墅投资者们来说,这是个既缺乏悬念又充满想象空间的问题。　

　　别墅,终成“历史名词”

　　1997年,镇江早的别墅区锦江花园在东郊团结河畔破土动工。两年之后,原开发商因故退出,锦江花园被原镇江市住宅建设发展总公司托盘。重新包装后的锦江花园,每套别墅的售价由原先的二三十万元调整为60万元左右,十年之后,这一数字又进一步飙升至初的10倍:每套别墅市价达300万元。

　　2009年,镇江楼市经过初几个月的“回暖”之后,形势彻底反转,市场量价齐升。全市的房地产销售由“冰点”直接上扬为“沸点”,市场中排队购房、一房难求现象屡见不鲜。这其中,又是以别墅和类别墅产品为紧俏,频遭抢购。由于一线市场别墅产品供应有限,以至于二手房市场的不少别墅,单价接近两万。

　　别墅和类别墅产品长年的价值激增和短期的供不应求,除了是由于随着镇江经济水平的提升,越来越多的镇江人有了购买别墅这种“住宅”的经济能力和消费需求;更重要的原因是,作为一种稀缺产品,别墅不仅越来越少,而且由此凸显出的升值空间和产品吸引力也越来越大。

　　别墅的稀缺价值,源于国家对于别墅用地的严格控制。早在六年前的2003年2月,国土资源部在《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》中,就明确提出,“停止别墅类用地的土地供应”。此后,别墅供地禁令被国务院、国土资源部一再重申。2008年1月3日,在国务院《关于促进节约集约用地的通知》中,依然有“继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应”的明确要求。同年3月底,国土资源部再次强调“今年坚决停止供应别墅类房地产开发项目用地”。

　　国家对于别墅用地的明令禁批,使得全国各座城市的既有别墅用地成为“后的晚餐”,别墅项目日趋成为“绝唱”。不过,面对别墅市场的强大消费需求,以及随之而来的巨大产品利润,开发商在国家一再强调别墅供地禁令的同时,转而向别墅界定寻求突破口,以求打得政策的“擦边球”。

　　2006年4月,国土资源部土地利用司的一位副司长在接受媒体采访时表示,别墅是指“独门独户独院的那种,占地面积相当大,容积率非常低的那种物业”,言下之意除了独栋别墅外,各地城市郊区的联排、双拼别墅等,并不属于别墅范畴。同年的中国地交会上,国土资源部地籍司一位司长又为“别墅”下了定义:别墅是指独门独院、两至三层楼形式的物业。国土资源部有关部门负责人的此类发言,事实上为开发商的上述“擦边球”意图,提供了可行空间。

　　于是,近年来包括镇江楼市在内的全国房地产市场,虽然独栋别墅日益鲜见,但是各种类别墅产品却层出不穷:联排、双拼、叠加、跃层……几乎无一例外的是,无论是泛别墅还是类别墅,只要是和别墅沾上边的住宅产品,即便价格高于普通住宅,也十分抢手。

　　业内人士由此认为,虽然类别墅项目的用地暂时并未被国家控制,但是随着地价高涨,各地的楼盘容积率日益提高,即使是类别墅产品无疑也会逐渐,别墅产品,终究会成为一个“历史名词”。

　　镇江的别墅属于全沪宁线

　　事实上,泛别墅、类别墅产品的日益稀缺,在上海、南京等大城市已成事实。作为二三线城市的镇江,无疑将步其后尘。不过,在这个“不久的将来”尚未到来之际,镇江楼市的“滞后”,恰恰成就了镇江别墅产品的巨大商机。

　　无论是句容的“边城小镇”,还是丹徒新城的“驸马山庄”、“仙人湖别墅”,我市几乎所有的别墅项目,其购买者都不仅仅是镇江本地人。上海、苏州、无锡、常州、南京,沪宁线上几乎任何一座其他城市,都有市民因为本市别墅产品难觅,而前往镇江的别墅楼盘置业。鉴于此,镇江任何一个别墅项目的开发商,几乎都能高调宣称:我们的别墅属于全沪宁线。

　　“镇江的别墅属于全沪宁线”的另一个事实依据是,随着沪宁城际和京沪高铁的开建,由于交通进一步便捷,有山有水的镇江作为“沪宁线上后花园”的区域优势日益凸显,镇江的别墅由此将进一步赢得周边城市居民的青睐。

　　镇江有山有水,三面连岗、一江横陈的独特地理环境是打造别墅项目的胜地。为此,近年来,无论是“南山”还是“北水”的别墅、类别墅产品,都深受市场追捧。特别是在山水兼胜、环境宜人的丹徒新城,各别墅项目更是吸引了沪宁线上各座城市精英的眼球。平常在各自的城市工作、生活,双休日到丹徒新城的别墅度假,已然成为沪宁线上不少成功人士的置业流行和生活风尚。

　　除了卓越的交通区位和优异的自然环境,使得镇江的别墅走俏沪宁线外,镇江别墅住宅较周边城市相对低廉的价格,也是其吸引外地人购买的一个重要原因。

　　“我市的一套联排别墅往往售价才一百多万,这在上海、南京等城市,甚至买不到一套普通公寓。这种相对较低的价格,让周边大城市很多具有别墅情结和别墅眼光的人,蜂拥而来,争相购买。”我市某开发企业的负责人如此描述。这位负责人同时还指出,正是因为这种“暂时的低价”,使得镇江的别墅产品有着巨大的升值空间,而巨大的升值空间又倍增了镇江别墅的市场吸引力。

　　投资别墅,“钱景”无限

　　日见稀缺和暂时的相对价格较低,让镇江的别墅、类别墅产品具备了巨大的投资价值。而这种显见的投资价值,又使得镇江楼市中的别墅购买行为,发生了悄然变化。

　　这种变化的一个重要体现是:很多市民在二次置业——购买改善型住房时,别墅和类别墅产品成为其。在一项抽样调查中,高达八成的受访者表示,“二次置业有可能的话会选择别墅产品”。

　　二次置业为什么倾向于选择别墅类产品?有业内人士分析指出,这一方面是因为别墅类住宅在居住功能上具有“的舒适性”,需要改善住房的二次置业者,选择这类产品可以“一步到位”;另一方面,二次置业者的购房行为,通常有居住和投资的双重诉求,别墅类产品的高投资价值,可以高度满足后一个诉求。总而言之,无论是从居住角度出发,还是从投资角度衡量,别墅类住宅都是二次置业的。

　　别墅类住宅成为很多人二次置业的,更促进了我市别墅类住宅产品的热销,而当这类产品供不应求时,这种热销甚至传导至花园洋房、电梯洋房这种或度、或具有别墅形态的住宅产品上。与此同时,这些为热销的住宅产品,其售价也一路飙升,并逐渐拉开了其与普通公寓价格的差距。据了解,我市花园洋房这种与别墅“沾得上一点边”的住宅产品,其售价已突破万元每平米。别墅类住宅的热销和高价,由此可见一斑。

　　不过即便如此,投资购买别墅类住宅产品,其“钱景”依然无限巨大。“中国房价之所以不断上扬,总的来说是因为商品房整体的供不应求。这其中,别墅类住宅价格、涨价快,根本原因是由于这类产品尤其供不应求。就投资角度而言,别墅类住宅的投资意义在于,它将比普通住宅涨得更快、涨幅更大。”我市一位不愿具名的开发商如是说。