选择“下手”还是“等待”
2012-09-30 来源：镇江房产网
2012年楼市拐点论不再有人提出，但楼市洗牌论却未绝于耳。对于镇江这座三线城市来说，越来越多的一线开发商的进入，市场的持续低迷，开发商究竟会选择“逃离”还是“扩张”，购房人是选择“下手”还是“等待”，都值得关注。
“机遇论”决定高端地产再次膨胀
从宏观市场来看问题，从而推导到局部市场。镇江的楼市发展曲线从长期来看，必定符合整个宏观经济的发展曲线。从投资角度讲，接下来的3—5年存在两大机遇。
首先，2013年的下半年，以上海、南京等为代表的一二线城市中高端房产或将出现新一轮的价格上涨，同时受经适房、安居房等放量会直接拉升成交总量，这样会使楼市均价显现出稳中有跌的趋势。
其次，利率这把调节市场的利器，也将成为未来一段时间楼市发展的机遇。举例来说：利率市场化将意味着贷款利率和存款利率相差越来越小，随着楼市的调控，宏观经济将一直处降息通道。利息减少，将促进再投资导致通货膨胀，中高端房产必将价格再次膨胀。
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“保底论”决定楼市将整体平稳
2008年在楼市整体不景气时，政府曾推出利率7折优惠的措施，为的就是拉动楼市成交，促进市场复苏。而2012年，在银行政策层面，利率仅在下半年有轻微下调，而贷款折扣最低时期也仅为首套房85折。中央政府不采用降息等手段，正是为楼市调控留足了空间。只保底，不封顶。所谓保底，就是目前房地产不温不火的形势将长期维持，不让其恶化。
今年温州炒房团的覆灭，使得民间资本不敢做高风险投资。除了部分刚需客户仍然在置业外，受房产税等政策影响，大部分城市中产不愿选择投资房产，资金进入证券市场成为必然。没有利率的让步，开发商更不会选择抛货，他们只有保证运行的资金流即可。所以，股市不大肆上涨之前，楼市价格必将保持平稳。
楼市不会垮也不会太好
作为拉动中国经济的三要素：投资、消费、出口，楼市便归类于投资，投资就意味着要花钱。中央政府花钱可以印钞票，地方政府花钱除了中央拨款外，就只能从资本市场为银行补充。银行资金充裕后，才能将贷款优先发放给地方政府。那么，楼市不能垮，一垮经济增长不能保证；同时又不能太好，太好了没人买证券、股票。
从购买力角度来看，以前人们每个月赚100元，存10元。现在每月赚3000元，存300元。储蓄存款增长30倍，但实际购买力并没有显著增长。所以，房地产开发往三四线城市纵深的趋势不太可能出现，反而会集中在一二线城市。
首先，从收支比来看，三四线城市房地产市场泡沫大于一二线城市；再次发展中的三四线城市商业、写字楼等类型所积聚的泡沫，大于住宅。自然，这也是近期并未有大型开发商进驻镇江的原因之一。
笔者以为，当前楼市状况将持续较长一段时间，房企扩张的可能性不大，收缩或将成为主旋律。而作为普通购房者需做的决定就相当简单。对于买高端住宅的，趁当前相对低价，可考虑及时下手；对买中端住宅的在年前其价格不会出现较大变化；而相对于低端的房产，随着后期大量经适房等上市，价格仍有一定下行空间。
（编辑：树人）
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