许子枋为你来解密：房地产背后的三重影

来源：观点地产网 | 2012-07-23 | 我要分享

　　任何异常繁荣的产业背后总有权力和资本如影随形。

　　产业调控的目的就是实现产业的理性化。

　　产业的理性化过程其实就是去杠杆化和去权力化的过程。

　　有观点指称，中国房地产调控已步入误区。该观点认为：中国本轮史上严厉的房地产调控政策已持续两年有余，但至今回看调控效果，可谓平平。房价似乎远未“理性回归”，但相关销售与房地产新开工却大幅回落，加之海外经济动荡，中国经济硬着陆的风险正在加大。

　　因此，此时有必要反思一下调控政策，认清政策中存在的误区。其结论是调控目标不清楚、调控依据（房价统计数据）不清晰导致调控失误。

　　该观点代表了当前尤其是非地产从业者对房地产调控的较普遍评价，笔者认为该类观点了无新意，于调控方式进步也无实在裨益。

　　其实，基于中国的特殊政经结构，中国的房地产调控给非理性的房价预期人为强力降温，未必不是一件好事。房价预期经过冷却后形成理性分化，房价不涨也未大降，房地产调控实现了多方利益弱平衡格局。如果基于这个视角来看，本轮房地产调控应该说取得了较合适的效果。只是说，这种弱平衡如何才能维持？既能控制房地产的发热程度，又能让中国经济稳增长，倒着实会让政策制定者大费周章。

　　要判断房地产调控的效果和房地产调控的未来变局，就有必要分析房地产背后的三重影。因为，中国房地产的弱平衡格局是基于其背后的影子银行和影子政府的支撑下搭成的。

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　　影子银行在支撑房地产商的资金链。

　　影子银行是指那些有银行之实但却无银行之名的各类非银行机构。目前国内外都比较认同的界定是：影子银行又称“平行银行系统（parallelbankingsystem）”或“准银行体系”，它与商业银行的业务平行，除了吸收存款外，影子银行经营几乎所有的银行业务。

　　影子银行有几个基本特征：，资金来源受市场流动性影响较大；第二，由于其负债不是存款，不受针对存款货币机构的严格监管；第三，由于其受监管较少，杠杆率较高。说白了，它具有和商业银行类似的贷款中介功能，却游离于货币当局的传统货币政策监管之外。

　　有专家认为，去年影子银行的大力发展，譬如贸易链在一年中增长到3万亿的规模，很显然与地产资金链有关。从微观看，笔者研究的中型房地产商基本是依靠影子银行的。

　　影子政府在接济房地产商的资金链。

　　笔者认为，基于中国国情，影子政府有二：一是专职建设投资和信托的隶属政府的实体机构，如各级政府的城建投公司和产业园区开发公司；二是具有垄断地位的国有企业。有研究认为当前房地产商不急于以价换量，不急于进行存货的清理，是因为影子政府一直在暗中接济房地产商的资金链。

　　譬如，地方政府要求银行支持一些关键的地产项目，银行可以把钱贷给政府的实体公司，由政府的实体公司出面去收购一些流动性比较紧张的房地产商的项目。

　　本轮宏观调控实际上是让银行在背负经济结构调整的成本，同时用限购冷却房地产的需求端，因此，这次调控并未导致房价崩溃。

　　影子经济的是经济繁荣的假象。

　　中国的投资在继续增长，而过去五年来经济却在持续减速。其原因是劳动生产率的增长率在下降，因为自1999年国有经济的战略性重组之后，国有经济退出竞争性行业，大部分垄断了高附加值的行业，在这种情况下，要素在竞争与非竞争行业之间、低生产率与高生产率行业之间的流动被切断。

　　因此，货币投放越来越多，但实体经济不能吸纳，因为实体经济在萎缩。这些钱后都进入了国有行业，他们拿这个钱做房地产，做金融，所以资产泡沫就越来越严重。资产泡沫与资本泡沫所放大的经济繁荣就是影子经济。

　　政府为何坚持房地产调控不放松？因为基于一个共识，中国未来经济的繁荣必须是实体经济的繁荣，是基于消费拉动的繁荣而不再是投资拉动的繁荣。过于依赖投资拉动的繁荣，显然是影子经济的繁荣，虽然保证了GDP增长率，但终归是经济繁荣的假象。

　　本轮通过限购和限贷为手段，以遏制投资、投机性需求和房价合理回归为目标的房地产调控，对于影响房地产业理性发展的根本性因素触及不深，正是因为影子银行、影子政府和影子经济这些深层结构问题，也就是房地产背后的三重影在起阻碍作用。

　　要建立房地产调控长效机制任重而道远。