购房问题解读：贷款买房怎样才划算

　　近期总有一些朋友问及购房贷款的问题，有的人关心利率是怎么算的？有的人关心贷款的方式？有的人关心是一次性付款好还是贷款好？有的人关心公积金和组合贷款的差异等等不一而足。

　　那么按揭贷款买房子划算吗？可以贷多少款？究竟该做公积金还是商业贷款？首付给多点还是月供给多点？贷款时间长短多少合适？在此，笔者对广大购房者们进行细细解析。

　　一次性支付和按揭贷款哪个更划算？

　　关于“一次性支付和按揭贷款哪个更划算？” 这个问题，相信仍有许多争议。当前的房贷利率5年以上为6.55%，通常贷款期限超过15年，贷款利息便超过了贷款总额的1/2，超过20年，则超过了2/3。据此计算，一次性支付是划算的。

　　笔者以为，余钱在手上更有主动权。如果没有很好的投资方式，把手头的钱全部交给首付，月供低一点当然也无可厚非。只不过，这样就手头没钱了。我们从利率的角度来分析，假如房子成交是100万元，可以贷款70万元，但实际贷款50万元就够了。如果是存银行，5年的定期利率是5%，公积金贷款利率5年以上是4.5%，就是说，如果把这余钱存定期到银行，采用公积金贷款，一年利率还可以赚0.5%。但商贷利率的6.55%来算就不划算了。

　　并且利率也是变化的，加上通货膨胀等因素，余钱在手上短期内还可以发挥更大的效益。作为普通购房者一次能享受到银行大额贷款的按揭贷款机会自然比一次性支付要划算。

　　采用公积金贷款还是商业贷款？

　　众多周知，公积金贷款更划算。作为房贷的方式，公积金贷款首付低，利率低。如果是首套房贷，纯公积金贷款还可以做到两成首付。另外，住房公积金贷款年利率5年以上的仅为4.5%，而商贷基准年利率5年以上的为6.55%。相差较大，以贷款30万20年来计算，公积金贷款将节省利率8.34万元。

　　但一般来说，商业贷款贷款额度没有额的限制，对于超过50万的大额住房贷款仍必须以商贷或组合贷款的版式办理。笔者要提醒的是商贷办理快捷，且根据不同的贷款人情况有一定幅度的利率优惠。

　　哪一种还款方式更划算？

　　按揭贷款中的商业贷款，现在首套房规定首付是3成，贷款7成是上限。终审批取决于收入、银行流水、家庭情况、工作等因素；公积金贷款则要看您的缴存额度，镇江的系数是25，即您每月所缴纳的公积金总额（包含单位部分）*25*贷款年限即为您能贷到的额度。镇江公积金一个人贷款限额为30万元，两人限额50万元。

　　了解这些后，我们再看如何还款。其实，适合自己的就是的。首先是等额本金还款法，这种方法个月还款额，以后逐月减少，是种“递减法”。实际每个月的本金是一样的，只是利息不一样，由高到低。而等额本息还款法，则是将贷款本息分成若干个等份，每个月还款额度相同，所以这种方法常被称为“等额法”。而等额本金还款法看似利息更少，但因为有借钱才产生更多利息。总体看来，有更好的投资渠道建议采取等额本息还款法；如果有还款能力，缺少其他投资渠道，等额本金还款法则更合适。

　　（编辑：树人）

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